Din Boligadvokat

Aktuelt

Endringer i avhendingsloven

​Den 16. mai 2019 vedtok Stortinget flere endringer i avhendingsloven, loven for boligsalg mellom privatpersoner. I det følgende skal vi kommentere nærmere på noen av de endringene som vil få størst konsekvenser etter at loven ventelig trer i kraft i løpet av år 2020 (tidligst 1. juli 2020).

Fjerning av som-den-er forbehold

Ved inngåelse av avtaler er et sentralt hensyn å regulere risiko. Ved boligsalg kan mye av risikoen håndteres via takster, undersøkelser og lovregler, men noe risiko for såkalte skjulte feil og mangler som er vanskelig eller umulig å oppdage forut for salget vil alltid eksistere. Den risikoen må dermed også reguleres og fordeles. 

I den någjeldende avhendingsloven er selger gitt et valg; eiendommen kan selges med et «som den er» forbehold, som effektivt har den konsekvens at eventuelle skjulte feil og mangler som ikke er kjent på avtaletidspunktet som hovedregel vil bli kjøpers problem. Forbeholdet gir også til en viss grad selger et insentiv til å vite «minst mulig» om eiendommen, for slik å overføre en større del av risikoen på kjøper. 

Vilkåret for at kjøper likevel skal kunne gå på selger med et reklamasjonskrav etter dagens lovregulering er at mangelen som blir avdekket fører til at eiendommen blir i «vesentlig» dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å forvente, hensynstatt kjøpesummen og øvrige omstendigheter. 

I praksis har alle selgere valgt å ta «som den er»-forbeholdet ved salg av eiendom, da det har vært (og er) det opplagt fornuftige valget så lenge loven åpner for en slik løsning. Lovgiver hadde derfor tatt et bevisst valg om å plassere risikoen for skjulte feil og mangler på kjøper, som måtte over en terskel om vesentlig avvik for å nå frem med sitt krav. Dette førte til et høyt antall tvister, samt utfyllende rettspraksis om hva som utgjorde et vesentlig avvik både i kvantitativt (ofte 5-6 % av kjøpesummen som veiledende utgangspunkt) og kvalitativt (mangelens art og hvor inngripende den var for eiendommen).  

Ved den nå vedtatte lovendringen fjernes muligheten til å ta generelt «som den er»-forbehold for selger. Fra forarbeidene til lovendringen fremkommer at endringen er begrunnet i et politisk valg om å «snu om» på risikofordelingen fra dagens lov, ved at selger i større grad skal være pålagt og ha insentiv til å gi alle opplysninger om eiendommen i forbindelse med salget. 

At selger ved denne endringen gis økt insentiv til å gi alle opplysninger i forbindelse med salget, må også sees i sammenheng med at regelendringene delvis er foranlediget av arbeidet med takstlovgivningen (takstmann er ikke lenger sett på som et dekkende ord, og de nye forarbeidene benytter derfor konsekvent benevnelsen «bygningssakkyndig»), hvor et uttalt mål er å sørge for at det i stadig økende utstrekning skal benyttes tilstandsrapporter ved omsetning av eiendommer. 

Tilstandsrapporten skal formodentlig føre til at eiendommens tilstand i så stor grad som mulig er kjent for partene forut for kjøpet, slik at risikoen for etterfølgende tvist knyttet til mangler blir redusert. Som du kan lese om i vår artikkel her, er det nå en ny forskrift på høring knyttet til nye reguleringer av tilstandsrapporter ved boligsalg. 

De eneste forbehold som nå gyldig kan tas om eiendommen i forbindelse med salget er forbehold som «er spesifiserte nok til å kunne verke inn på vurderinga kjøparen gjer av eigedomen», jf. motsetningsvis formuleringen som er vedtatt i den nye § 3-9 andre ledd. 

Det er vår forståelse av lovendringen at et gyldig forbehold etter den nye loven bare vil være spesifikke opplysninger om konkrete forhold, slik at kjøper kan foreta en bevisst vurdering av hva forbeholdet gjelder og hvordan det eventuelt vil virke inn på beslutningen om kjøp og eventuelt også pris eller andre vilkår i avtalen. 

Kjøpers undersøkelsesplikt og kunnskap

Motstykket til at selger stilles i en situasjon der det oppfordres til å bli gitt mer utfyllende informasjon om eiendommen forut for salget, er at kjøpers ansvar for å ta innover seg og forstå informasjonen økes tilsvarende. 

Konkret skjer dette ved at kjøper etter den nye loven blir ansett for å ha kunnskap om alt som fremgår av tilstandsrapporten som blir utarbeidet i forbindelse med salget. Forhold omtalt i tilstandsrapporten kan derfor ikke reklameres på som mangel. Dette er en fortsettelse av gjeldende rett, men presisert og tydeliggjort ekstra opp mot de nye tilstandsrapportene som i økende grad skal pålegges selger å utarbeide i forbindelse med salget.

Det er nærliggende å anta at en slik regulering i realiteten vil forflytte mye av risikoen for feil og mangler til de bygningssakkyndige og eiendomsmeglerne, og at antallet saker og krav mot de yrkesgruppene vil få en tilsvarende økning. At ansvar og risiko forflyttes til de fagkyndige partene i salgsprosessen anses likevel ikke å være en negativ utvikling, og det vil trolig også medvirke til at nivået på dokumentasjonen i salgsprosessen generelt sett øker.   

Ny grense for kjøpers krav

I dagens lov er det ingen nedre beløpsgrense for hvilke krav kjøper kan fremme mot selger, så fremt det er holdt tilbake opplysninger eller gitt feilaktig informasjon. I den nye loven er det vedtatt en grense på NOK 10 000,-, slik at kjøper selv må dekke eventuelle mangler som ikke overstiger grensen. 

Selv om beløpsgrensen er ny, vil det i praksis trolig utgjøre lite eller ingen endring. Isolerte krav på under NOK 10 000,- vil også etter dagens lov som den klare hovedregel bli et tap kjøper ender opp med å dekke selv. 

Nærmere regulering av innendørs arealavvik

Etter dagens lov er innvendig arealavvik, gjerne omtalt som arealsvikt, en kategori mangel som i all hovedsak er utformet retningslinjer og vurderingsmomenter for i rettspraksis. Med utgangspunkt i en skjønnsmessig vurdering har mellom annet prosentvis avvik av kvm (ofte 5-6 % som nedre grense) fra det opplyste, i kombinasjon med den totale størrelsen på eiendommen (såkalt «manglende» areal får større innvirkning på mindre leiligheter enn på større eneboliger) og øvrige kvaliteter ved eiendommen dannet hovedmomentene. 

I den nye loven er det tatt inn en regulering om at arealavviket må utgjøre minimum 2 % opp mot hva som ble opplyst, samt være minst 1 kvadratmeter. Fra forarbeidene til bestemmelsen fremgår at formålet bak reguleringen er å gjøre det enklere og mindre konfliktskapende å avklare om oppmålingsfeil skal utgjøre en mangel. 

Det er likevel flere praktiske spørsmål knyttet til dette. For det første har lovteksten selv et forbehold om at arealavvik på over 2% og over 1 kvm ikke er en mangel dersom selger «godtgjer at kjøparen ikkje la vekt på opplysninga», noe som utvilsomt er en prosess- og konfliktdrivende formulering. 

I de tilfellene der det erkjennes at det foreligger en oppmålingsfeil som utgjør en mangel etter lovens formulering, fremgår det av forarbeidene at det som utgangspunkt skal utmåles et forholdsmessig prisavslag med utgangspunkt i gjeldende kvadratmeterpriser i området. I de tilfellene der slik statistikk ikke gir tilstrekkelig veiledning, skal prisavslaget fastsettes etter mangelens betydning for kjøperen. 

Det gjenstår å se hvordan lovgiver, eller eventuelt etter hvert domstolene, legger føringer for hvordan utmålingen skal samsvare med mangelens betydning for kjøper i de tilfellene det ikke er tilstrekkelig veiledning i statistikk over kvadratmeterpris. 


Behov for konkret vurdering?

Del denne siden:


Relaterte artikler


 
Spør oss nå

Kostnadsfritt og 100% uforpliktende