Innledning
Dinboligadvokat.no får mange henvendelser fra kjøpere som har avdekket feil og mangler etter overtakelse av boligen/huset/leiligheten (heretter Eiendommen) som søker rådgivning om hvordan saken bør håndteres. Bortimot alle henvendelsene inneholder spørsmålet "har jeg et krav?".
Hvorvidt kjøper har et krav eller ikke - og eventuelt hvor solid kravet er - vil alltid bero på en konkret vurdering av saken med tilhørende omstendigheter og dokumentasjon. Generelt vil imidlertid den klare hovedregel i slike saker være at Eiendommen ble solgt med et såkalt "som den er"-forbehold etter avhendingsloven § 3-9. Advokater vil dermed vurdere saken opp mot reglene i avhendingsloven §§ 3-7, 3-8 og 3-9.
I flere av henvendelsene vi mottar, tar kjøpere opp spørsmål om utbedringskostnad i prosenter av kjøpesummen og tilbakemeldinger de har fått fra eierskifteforsikringsselskapene om standardhevingsfradrag. I denne artikkelen skal vi derfor gi en kort gjennomgang av hva som ligger i disse begrepene og hvordan det innvirker på vurderingen av om kjøper har et krav. For enkelhets skyld knytter vi artikkelen opp mot avhendingsloven § 3-9, selv om spørsmålet om standardhevingsfradrag også kan være relevant ved mangler etter avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.
Avhendingsloven § 3-9
Utgangspunkt
Det følger av avhendingsloven § 3-9 andre punktum at Eiendommen har mangel "dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles". Høyesterett har ved flere anledninger (Rt-2002-1425/Rt-2007-1587/Rt-2010-103) uttalt at det må foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering av om vesentlighetskriteriet er oppfylt. I en slik skjønnsmessig helhetsvurdering vil naturlig nok flere momenter være relevante i større eller mindre grad.
For struktur på vurderingen har Høyesterett imidlertid ved flere anledninger delt vurderingen av om en mangel er "vesentleg" i en kvantitativ del (kjøpesummen) og en kvalitativ del (de øvrige forhold). Overnevnte synspunkter på vesentlighetskravet og fremgangsmåten av vurderingen ble også gjentatt og bekreftet i den nyeste dommen om spørsmålet, HR-2017-01073-A.
Prosentlæren:
For den kvantitative delen har Høyesterett utviklet den såkalte prosentlæren som utgangspunkt for vurderingen; utbedringskostnaden vurderes i prosent opp mot den samlede kjøpesummen. En utbedringskostnad på NOK 100 000-, utgjør altså 10 % av en kjøpesum på NOK 1 000 000,-. I Rt-2010-103 refererte Høyesterett til eldre dommer (nevnt tidligere) som hadde tatt utgangspunkt i at utbedringskostnaden var på mellom 3-6 % alt avhengig av eiendommens alder og standard. Høyesterett uttalte deretter at "Etter mitt syn innebærer vesentlighetskravet at utbedringskostnadene - som et utgangspunkt - må ligge i den øvre delen av dette spennet".
Uttalelsen har ført til at mange advokater tar utgangspunkt i at utbedringskostnaden bør ligge på ca 5 % av kjøpesummen ved vurdering av en kjøpers krav. Det presiseres at dette bare er å anse som et utgangspunkt for en bredere helhetsvurdering og dermed ikke en fastsatt grense som avgjør vurderingen av kravet. Det vil likevel være vanskelig å anbefale kjøpere å bruke store ressurser på en sak der prosentforholdet ligger betydelig lavere enn dette.
Standardhevingsfradrag - hva er det og når skal det hensynstas i vurderingen?
Motparten til kjøper i saker etter avhendingsloven (i all hovedsak eierskifteforsikringsselskaper) vil ofte argumentere med at det må gjøres et standardhevingsfradrag i kjøpers krav. Grunntanken bak en slik argumentasjon er at kjøper ikke skal "tjene" på å skifte ut eldre deler med nye; eksempelvis vil et nytt bad i 2016 etter TEK 10 ha både høyere standard og lengre levetid enn det mangelfulle badet fra 2002 som måtte rives i forbindelse med utbedringen.
Det kan ikke påvises noen konkret lovhjemmel til støtte for at kjøper må akseptere et slikt fradrag, men det er likevel utbredt rettspraksis på at domstolene foretar en skjønnsmessig avkortning i utbetalingen med henvisning til standardheving. I vurderingen vil retten ofte ta utgangspunkt i gjenstående levetid på delen(e) som skiftes ut og om kjøper tilføres en verdi/standardheving ved å få skiftet delene.
At utmålingen skjer skjønnsmessig av retten kan gjøre det vanskelig for kjøper å estimere hvor stort fradraget blir. Det oppstår også spørsmål om fradraget skal gjøres før eller etter vurderingen av mangelen opp mot prosentlæren. I mange saker kan størrelsen på fradraget føre til at tidspunktet for vurderingen blir avgjørende for om den veiledende prosentgrensen er oppfylt, og dermed om kjøper har et krav.
Det har lenge vært sparsomt med rettspraksis om tidspunktet for denne vurderingen, men i en nylig avsagt dom fra Gulating lagmannsrett (LG-2015-196305, avsagt 30. september 2016) kom spørsmålet på spissen ved at kjøpers krav utgjorde 5,5 % av kjøpesummen før fratrekk for standardheving. Med støtte i mellom annet praksis fra Finansklagenemda uttalte retten at det "først og fremst er forventede "tilleggskostnader" eller kostnader som beror påkjøpers egne valg som det er naturlig å gjøre fradrag for før prosentberegningen".
Når kjøperne i den konkrete saken ikke hadde noen grunn til å påregne at det ville tilkomme utbedringskostnader på verken kort eller lang sikt, konkluderte retten med at "I vår sak står man da overfor et rent skjønnsmessig standardhevingsfradrag ved at kjøperne,etter en utbedring de ikke hadde grunn til å forvente å måtte foreta, har fått "nytt for gammelt" og et bad med forlenget levetid. Etter lagmannsrettens syn bør de fulle utbedringskostnadene legges til grunn vedanvendelsen av prosentlæren i et slikt tilfelle."
Vurderingen ble også begrunnet i hensynet til forutberegnelighet og at det å legge til flere elementer i prosentberegningen kunne føre til at prosentlæren fikk utforholdsmessig stor betydning i den skjønnsmessige helhetsvurderingen som loven og forarbeidene gir anvisning på. Ved utmålingen av kravet måtte imidlertid kjøper tåle et standardhevingsfradrag på 40 % av utbedringskostnaden.
Oppdatering: Overnevnte dom ble anket til Høyesterett, som i dom av 31. mai 2017 sluttet seg til vurderingene fra lagmannsretten. Konkret ble uttalt av retten at "Når utbedringskostnadene skal fungere som et uttrykk for alvorligheten og omfanget av avviket, kan jeg ikke se at det bør gjøres et fradrag for standardheving før det foretas en prosentberegning." Det må derfor nå anses endelig avklart at det ikke skal gjøres fratrekk for standardheving før mangelen vurderes opp mot prosentlæren.
Oppsummering
Prosentlæren er bare et utgangspunkt for en bred skjønnsmessig helhetsvurdering av om mangelen er "vesentleg". Det er ikke avgjørende for vurderingen av kravet om utbedringskostnaden overstiger 5 % av kjøpesummen, særlig i de tilfellene der det også kan argumenteres med reglene i avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.
Dersom bare avhendingsloven § 3-9 er aktuell, og utbedringskostnaden er under 3-4 % av kjøpesummen, vil det imidlertid kreve at den kvalitative delen inneholder tungtveiende argumenter i retning av at avviket fra forventet standard var "vesentleg" for at vi vil anbefale en kjøper å gå videre med saken.
Standardhevingsfradrag må påregnes i saker der eldre deler skiftes ut med nye og du som kjøper dermed tilføres en standard/verdiøkning og forlenget levetid. Utmålingen er skjønnsmessig, men holdepunkter kan mellom annet hentes fra levetidstabellene til SINTEF og rettspraksis.
En ny dom fra Høyesterett (som kan leses her) har avklart at det ikke skal gjøres fratrekk for standardheving før mangelen vurderes opp mot prosentlæren, og at det for spørsmålet om mangelen er "vesentlig" må foretas en samlet vurdering hvor prosentlæren bare er ett av flere momenter. Kjøpere som mottar avslag fra eierskifteforsikringsselskapene med henvisning til prosentlæren og standardhevingsfradrag bør derfor vurdere nøye om de likevel vil gå videre med saken.