Den 16. mai 2019 vedtok Stortinget flere endringer i avhendingsloven, loven for boligsalg mellom privatpersoner. Forskriften trådte i kraft 1. januar 2022. Av de mest sentrale endringene var valget om å fjerne adgangen til å ta det generelle «som den er»-forbeholdet ved salget, noe i som i realiteten overførte mye av risikoen for skjulte feil og mangler fra selger til kjøper.
Deler av begrunnelsen bak endringen var at det skulle legge til rette for at selger i forbindelse med salget skulle pålegges å gi mer omfattende informasjon og dokumentasjon om eiendommen, for slik å begrense den generelle risikoen for etterfølgende tvist etter avtaleinngåelsen.
Denne informasjonstilgangen skjer nå i all hovedsak skje ved at endringene i avhendingsloven ble satt i sammenheng med ny takstlovgivning, og da særlig slik at det stilles høyere krav til de bygningssakkyndige (nytt navn på det som tidligere ofte har vært omtalt som takstmann) som skal utarbeide tilstandsrapporter til bruk for omsetning av bolig.
I forskriften fremgår flere konkrete tiltak knyttet opp mot endringer i avhendingsloven, med formål å oppnå regjeringens uttalte mål om en «tryggere bolighandel», konkretisert ved at det fremgår av forskriftens § 1-1 at;
Formålet er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp
Hovedpunktene i forskriften kan oppsummeres slik;
Med utgangspunkt i hvilke deler av boliger som er gjenganger i tvistesaker, og med mål om at en «forskriftsmessig» tilstandsrapport skal koste ca NOK 10 000,-, er det særlig fokus på at den bygningssakkyndige skal undersøke rom og bygningsdeler som er utsatt for fukt.
Konkret skal den bygningssakkyndige i en «forskriftsmessig» tilstandsrapport undersøke våtrom, kjøkken, VVS-anlegg, ventilasjon, tak, yttervegger, krypkjeller, rom under terreng, fundamenter og grunnmur, drenering og fuktsikring, terrengforholdene, nedgravde oljetanker og det elektriske anlegget dersom det er mer enn 5 år siden forrige kontroll. Større håndverkstjenester utført de siste 5 år skal også dokumenteres.
I tråd med de nylig ikrafttrådte lovendringene for bedømmelse av såkalt «arealsvikt», er det også inntatt i forskriften at tilstandsrapporten skal inneholde en arealoppmåling som bare oppgir bruksarealet (BRA), altså arealet som er til disposisjon innenfor ytterveggene.
Med henvisning til at dagens takster og tilstandsrapporter er basert på «det laveste undersøkelsesnivået», og der deler av formålet med forskriften og de nye kravene til tilstandsrapporter var å «avdekke flere skjulte feil og mangler», er nivået på underskelser av våtrom, rom under terreng og krypekjeller hevet.
Konkret skal dette mellom annet oppnås ved å forskriftsfeste krav til såkalt «hulltaking» ved undersøkelse av våtrom. Dette gjennomføres ved at det borres et hull på minimum 73 mm fra et tilstøtende rom (eventuelt fra undersiden). .
Det er verdt å merke seg at motstykket til at hulltaking blir forskriftsfestet som et krav ved undersøkelse av våtrom, er at konsekvensen for de selgerne som motsetter seg et slikt inngrep blir at tilstandsrapporten ikke lenger vil være forskriftsmessig.
Tidligere ordning med tilstandsgrad (TG, rangert fra 0 til 3 der sistnevnte er store eller alvorlige avvik opp mot referansenivået) er videreført som et krav for tilstandsrapporten, da det gjør det enklere for forbrukere å forstå hva den bygningssakkyndige sin vurdering faktisk betyr.
For de bygningsdeler som får TG 2 eller 3 må den bygningssakkyndige gi et estimat på utbedringskostnad. For å unngå at et slikt estimat skaper grobunn for ytterligere tvistesaker (det kan enkelt tenkes tilfeller det estimatet «bommer» i betydelig grad på faktisk utbedringskostnad), skal kostnadsanslaget være sjablongmessig med tydelig informasjon om at det kan være til dels store avvik i den enkelte sak.
Se vår artikkel om ikrafttredelsen her.