Vi har tidligere skrevet om lovutvalget som ble nedsatt for å vurdere endringer i garantireglene i bustadoppføringslova. Ved forrige lovendring som trådte i kraft 1. januar 2017, ble entreprenør gitt mulighet til å utsette frist for garantistillelse ved å ta nærmere angitte forbehold, jf. bustadoppføringslova § 12 andre ledd.
Ved nye lovendringer som trådte i kraft 1. januar 2019 skal den samme mulighet for fristutsettelse gjelde dersom forbruker tar forbehold med tilsvarende virkning. Uavhengig av om det er entreprenør eller forbruker som stiller forbeholdet, skal entreprenør uansett stille garanti før byggearbeidene igangsettes, jf. bustadoppføringslova § 12 andre ledd.
Ved lovendringene i 2017 ble forbrukerne fratatt det effektive pressmiddelet om å holde tilbake betalingen ved manglende garantistillelse, ved at sanksjonen ved manglende garanti ble begrenset til å gi forbruker en rett til å heve avtalen. Vi var kritiske til endringen da den ble vedtatt, jf. vår tidligere artikkel om dette.
Vi er derfor tilsvarende positive til at retten for forbruker til å holde tilbake vederlag ved manglende garanti ble gjeninnført ved en lovendring av bustadoppføringslova § 12 niende ledd. Dette er etter vårt skjønn en fornuftig lovendring som gir forbrukere flere muligheter enn å bare måtte ta stilling til om avtalen skal heves dersom entreprenør ikke stiller garanti.
I brev til Norges Eiendomsmeglerforbund har Justisdepartementet avklart at reglene bare gjelder for avtaler inngått etter 1. januar 2019. For avtaler som ble inngått mellom 1. januar 2017 og 31. desember 2018 vil derfor sanksjonsmulighetene for kjøper dersom garanti ikke stilles fortsatt være begrenset til en hevingsrett og ikke tilbakeholdsrett.
Med virkning fra 1. januar 2019 ble det også gjort endringer i avhendingsloven ved at en ny § 2-11 trådte i kraft med følgende innhold;
"Ved sal av ny eigarbustad eller fritidsbustad som vert seld innan seks månader etter fullføringa av bustaden, skal seljaren stille garanti i samsvar med bustadoppføringslova § 12, såframt seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd og kjøparen er forbrukar."
Lovendringen er direkte rettet mot en etablert praksis blant noen utbyggere/entreprenører hvor boliger ble ferdigstilt før salg for dermed å unngå garantireglene i bustadoppføringslova § 12. Omgåelsen medførte en besparelse for entreprenør (garantien forutsetter ofte at entreprenør må deponere tilsvarende beløp i bank, og påvirker derfor likviditeten), samtidig som forbruker måtte akseptere en høyere risiko for at eventuelle fremtidige krav ikke hadde like god sikkerhet.
Lovendringen pålegger nå entreprenører å stille garanti i henhold til reglene i bustadoppføringslova § 12 ved salg av boliger eller fritidsboliger i inntil seks måneder etter ferdigstillelsen. De entreprenører som fortsatt ønsker å selge uten garantier må derfor la den ferdigstilte boligen/hytta stå tom et halvt år før salg. I realiteten vil nok derfor lovendringen føre til at den type salg bortimot forsvinner, iallfall for salg av enheter i populære områder med normal omsetningshastighet.
Lovendringen gir økt sikkerhet for forbrukere som kjøper ferdigstilt bolig/hytte fra utbygger/entreprenør, men motstykket kan være at kjøpesummen for boligen/hytta økes for å ta høyde for den ekstra kostnaden utbygger/entreprenør blir påført ved å måtte stille garanti etter reglene i bustadoppføringsloven § 12.