Din Boligadvokat

Aktuelt

Forskrift for tryggere bolighandel på høring

Regjeringen har et uttalt mål om å gjøre bolighandel tryggere for forbrukere, og følger opp lovendringer i avhendingsloven med å sende en ny forskrift på høring som skal sikre høyere nivå på tilstandsrapporter og bygningssakkyndige i forbindelse med utarbeidelse av dokumentasjon i salgsprosessen.

Den 16. mai 2019 vedtok Stortinget flere endringer i avhendingsloven, loven for boligsalg mellom privatpersoner. Av de mest sentrale endringene var valget om å fjerne adgangen til å ta det generelle «som den er»-forbeholdet ved salget, noe i som i realiteten overførte mye av risikoen for skjulte feil og mangler fra selger til kjøper.

Deler av begrunnelsen bak endringen var at det skulle legge til rette for at selger i forbindelse med salget skulle pålegges å gi mer omfattende informasjon og dokumentasjon om eiendommen, for slik å begrense den generelle risikoen for etterfølgende tvist etter avtaleinngåelsen.

Denne informasjonstilgangen skal i all hovedsak skje ved at endringene i avhendingsloven ble satt i sammenheng med det pågående arbeidet for ny takstlovgivning, og da særlig slik at det stilles høyere krav til de bygningssakkyndige (nytt navn på det som tidligere ofte har vært omtalt som takstmann) som skal utarbeide tilstandsrapporter til bruk for omsetning av bolig.

I en ny forskrift er foreslått flere konkrete tiltak for å følge opp endringene i avhendingsloven og slik oppnå regjeringens uttalte mål om en «tryggere bolighandel», konkretisert ved at det fremgår av forskriftens § 1-1 at;

Forskriften fastsetter krav til tilstandsrapporter og bygningssakkyndige som må være oppfylt for at en tilstandsrapport skal få virkning etter avhendingslova. Formålet er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp

Hovedpunktene i forskriften som nå er på høring kan oppsummeres slik;

Konkretisering av hva tilstandsrapporten skal uttale seg om:

Med utgangspunkt i hvilke deler av boliger som er gjenganger i tvistesaker, og med mål om at en «forskriftsmessig» tilstandsrapport skal koste ca NOK 10 000,-, er det særlig fokus på at den bygningssakkyndige skal undersøke rom og bygningsdeler som er utsatt for fukt.

Konkret foreslås at den bygningssakkyndige i en «forskriftsmessig» tilstandsrapport skal undersøke våtrom, kjøkken, VVS-anlegg, ventilasjon, tak, yttervegger, krypkjeller, rom under terreng, fundamenter og grunnmur, drenering og fuktsikring, terrengforholdene, nedgravde oljetanker og det elektriske anlegget dersom det er mer enn 5 år siden forrige kontroll. Større håndverkstjenester utført de siste 5 år skal også dokumenteres.

I tråd med de nylig vedtatte lovendringene for bedømmelse av såkalt «arealsvikt», er det også inntatt i forskriften at tilstandsrapporten skal inneholde en arealoppmåling som bare oppgir bruksarealet (BRA), altså arealet som er til disposisjon innenfor ytterveggene.

Hvordan undersøkelsene skal skje, og hvordan de skal formidles

Med henvisning til at dagens takster og tilstandsrapporter er basert på «det laveste undersøkelsesnivået», og der deler av formålet med forskriften og de nye kravene til tilstandsrapporter er å «avdekke flere skjulte feil og mangler», foreslås å heve nivået på undersøkelsen av våtrom, rom under terreng og krypekjeller.

Konkret skal dette mellom annet oppnås ved å forskriftsfeste krav til såkalt «hulltaking» ved undersøkelse av våtrom. Dette gjennomføres ved at det borres et hull på cirka 10 mm fra et tilstøtende rom (eventuelt fra undersiden). Ved hjelp av en sonde føres deretter en fuktmåler inn i hullet for å avklare om det er fukt i konstruksjonen.

Det er verdt å merke seg at motstykket til at hulltaking blir forskriftsfestet som et krav ved undersøkelse av våtrom, er at konsekvensen for de selgerne som motsetter seg et slikt inngrep blir at tilstandsrapporten ikke lenger vil være forskriftsmessig.

Dagens ordning med tilstandsgrad (TG, rangert fra 0 til 3 der sistnevnte er store eller alvorlige avvik opp mot referansenivået) foreslås videreført som et krav for tilstandsrapporten, da det gjør det enklere for forbrukere å forstå hva den bygningssakkyndige sin vurdering faktisk betyr.

For de bygningsdeler som får TG 2 eller 3 foreslår utvalget at den bygningssakkyndige også skal gi et estimat på utbedringskostnad. For å unngå at et slikt estimat skaper grobunn for ytterligere tvistesaker (det kan enkelt tenkes tilfeller det estimatet «bommer» i betydelig grad på faktisk utbedringskostnad), skal kostnadsanslaget være sjablongmessig med tydelig informasjon om at det kan være til dels store avvik i den enkelte sak.

Krav til den bygningssakkyndige – utdanning og registrering

Det er foreslått å stille krav om formell utdanning for å kunne registrere seg som bygningssakkyndig. Konkret er minimumskravene satt til 2 års (120 studiepoeng) høyere fagskolegrad, samt 2 års relevant praksis.

For de som oppfyller kravene skal det opprettes et nytt offentlig register for bygningssakkyndige, hvor de som vil lage tilstandsrapporter må være registrerte. Dette skal både gjøre det enklere for forbrukerne å enkelt finne frem til godkjente tilbydere av tilstandsrapporter og samtidig gi staten mulighet til å føre tilsyn med de registrerte bygningssakkyndige.

Forslaget er på høring til 10. mai 2020, og det vil nok komme flere innspill til endringer før forskriften trår i kraft. 

Behov for konkret vurdering?

Del denne siden:


Relaterte artikler


 
Spør oss nå

Kostnadsfritt og 100% uforpliktende