I de tilfellene der en forbruker har krav på prisavslag fra entreprenør i tilknytning til et avtaleforhold som reguleres av bustadoppføringslova, er hovedregelen i bustadoppføringslova § 33 andre ledd at prisavslaget skal utmåles til utbedringskostnaden.
I de tilfellene der hovedregelen ikke kommer til bruk, gir lovteksten anvisning på at prisavslaget skal utmåles til den verdireduksjonen som mangelen medfører.
Den 7. november 2017 avsa Høyesterett en dom med uttalelser om forståelsen av begrepet "verdireduksjon" i bustadoppføringslova § 33 andre ledd.
I den konkrete saken hadde utbyggerselskapet BKG AS engasjert arkitektkontoret Haaland AS til å prosjektere i alt 35 nye boliger, fordelt på tre ulike typer rekkehus (A, B og C). Under prosjekteringen og ved utarbeidelse av tegninger over boligene beregnet også arkitektkontoret hva som var bruksarealet (P-rom) for den enkelte bolig. Dette arealet ble deretter lagt til grunn i salgsoppgavene, der hvert hus ble lagt ut for salg for en fastsatt pris.
Etter befaring av de påbegynte boligene sendte to av kjøperne spørsmål til BKG AS om arealet i salgsoppgavene, og da særlig med henvisning til at prospektet så ut til å gi anvisning på at etasjen på bakkeplan var større enn de øvrige etasjene.
BKG AS videreformidlet spørsmålene til arkitektene, og det ble da avklart at Haaland AS ved en feil hadde regnet med carporten som P-rom ved arealberegningen. Det førte til at hustype B ble redusert med 12 kvm og hustype C ble redusert med 13 kvm P-rom.
Som følge av feilen i areal valgte BKG AS å tilby alle berørte kjøpere et prisavslag på NOK 150 000,-. Samtidig ble arealene endret i salgsoppgaven på de boligene som på det tidspunktet ikke var solgt. Prisen ble imidlertid ikke endret.
11 av de 12 kjøperne takket ja til prisavslaget, den siste trakk seg fra kjøpet. De boligene som ikke var solgt på det tidspunktet feilen ble oppdaget, ble i god tid før ferdigstillelse solgt til samme pris som de øvrige var annonsert til.
BKG AS krevde deretter erstatning på NOK 1 650 000,- fra Haaland AS for det prisavslaget som var gitt til de 11 kjøperne. Haaland AS på sin side avviste kravet, og viste til at det vanskelig kunne foreligge "verdireduksjon" for BKG AS når markedsverdien beviselig ikke ble påvirket av at arealet ble endret i og med at de øvrige boligene ble solgt til samme fastsatte pris som før feilen ble oppdaget.
Høyesterett tok utgangspunkt i spørsmålet om det forelå en mangel etter bustadoppføringslova § 27, som foruten å fastslå at uriktige opplysninger utgjør en mangel også har et innvirkningskriterie i at "ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtalen".
Fra dette utgangspunktet fant Høyesterett at arealopplysninger ville være relevant i vurderingen for alle kjøpere, og at det som hovedregel måtte kunne legges til grunn endringer i kvadratmeterpris og antall kvadratmeter P-rom ville hatt innvirkning på avtalen. Det måtte da være en presumpsjon for at mangelen også innebar en "verdireduksjon" etter bustadoppføringslova § 33.
Fra denne presumpsjonen la Høyesterett vekt på at fastprisen ved salg av prosjekterte nybygg fastsettes på en annen måte enn omsetning av bruktboliger. Der bruktboliger oftes selges til markedspris etter en budrunde/høyeste bud, vil det ligge flere faktorer inne i utbyggers vurdering av hvordan fastprisen på prosjekterte boliger skal settes. Høyesterett fant at for utbygger BKG AS hadde antall kvadratmeter P-rom ikke betydning i prisingen; den var gjort på bakgrunn av en sammensatt vurdering.
For den enkelte kjøper var imidlertid situasjonen omvendt; ved kjøp på prospekt uten mulighet til å gå på visning eller se objektet vil tilgjengelige skriftlige opplysninger forut for kjøpet veie særlig tungt. Høyesterett fant derfor at de uriktige opplysningene hadde virket forskjellig for BKG AS og kjøperne.
For den enkelte kjøper som hadde inngått avtalen på grunnlag av feil angitt areal P-rom forelå det derfor en mangel som gav krav på prisavslag, uavhengig av om BKG AS i ettertid klarte å selge tilsvarende boliger til samme pris.
For spørsmålet om økonomisk tap anførte Haaland AS at det korrekte måtte være å anse prisavslaget som ble utbetalt til kjøperne som en tilbakebetaling av en overpris eller en økonomisk fordel BKG AS hadde fått som følge av feilen i oppgitt P-rom. En slik utligning av skjevhet i kontraktsforholdet ville dermed ikke påføre BKG AS økonomisk tap.
Argumentasjonen til Haaland AS ble avvist av Høyesterett med henvisning til den sammensatte vurderingen som lå bak prisingen av boligene. I og med at boligene hadde blitt lagt ut til samme pris dersom korrekt antall kvadratmeter P-rom hadde stått i salgsoppgavene, var utbetalingen av prisavslag et økonomisk tap for BKG AS og ikke tilbakebetaling av en økonomisk fordel BKG AS hadde oppnådd ved feilen.
BKG AS hadde derfor krav på erstatning tilsvarende prisavslaget som ble utbetalt til kjøperne. Utmålingen var ubestridt, og dommen i Høyesterett var enstemmig.