Din Boligadvokat

Aktuelt

Borettslag eller eierseksjonssameie?

Bolig kan eies som ordinært tingsrettslig sameie, i boligaksjeselskap, i borettslag, eller i eierseksjonssameie. Enten utgangspunktet er at du skal føre opp ny boligmasse for salg, omdanne fra næring til bolig for å selge, eller rigge eksisterende boligmasse for salg, står valget i praksis mellom å danne borettslag eller eierseksjonssameie dersom du har flere boenheter du ønsker å selge. Å selge boenhetene samlet og "uorganisert" er sjelden det mest lønnsomme.

1. Forskjellen mellom borettslag og eierseksjonssameier

I borettslaget er det borettslaget som eier eiendommen. Borettslaget eies så av andelshaverne. Til hver andel er det knyttet bruksrett til en leilighet. Dette i motsetning til eierseksjonssameier som består av "selveiende leiligheter".

Både eierseksjonsloven og borettslagsloven kan i stor utstekning fravikes gjennom vedtektsbestemmelser. I eierseksjonssameier kan man innføre strengere og mer kollektivistiske løsninger enn det loven krever, samtidig som man i borettslag kan vedta større frihet for den enkelte andelshaver enn det som følger direkte av loven. Forskjellene mellom eierseksjonssameier og borettslag trenger derfor ikke om å bli så store i praksis. En absolutt forskjell er det at man i borettslag ikke kan vedtektsfeste fri utleieadgang. En annen forskjell er at omsetning av borettslagsandeler ikke utløser dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen slik som ved omsetning av seksjoner etter eierseksjonsloven.

Under finanskrisen steg lånerente til borettslag til omtrent 200 rentepunkter over det fysiske personer måtte betale i rente på lån sikret med pant i eierseksjoner. Samtidig falt markedsverdien på borettslagsleiligheter relativt til selveiende leiligheter. Både rentenivået og markedsverdiene har siden blitt mer balansert, og eiendomsinvestorer begynner igjen å vurdere opprettelse av borettslag som alternativ til eierseksjonssameie. Det er likevel i skrivende stund fremdeles slik at borettslag gjennomgående betaler en noe høyere rente på lån enn det som kan oppnås ved belåning av seksjonert eiendom.

2. Noen tilfeller der det kan lønne seg å stifte borettslag

2.1 Ikke alle boenhetene i bestående bygning er byggegodkjent

Eierseksjonsloven § 6 femte ledd stiller krav om at bruksenhetene i bestående bygning må være "ferdig utbygd" før seksjonering kan skje. Om du har kjøpt en bygård med en eller flere boenheter som ikke er byggegodkjent, mangler bodareal eller tilsvarende, kan det ta lang tid før du får seksjonert bygården. Du får ikke oppgjør fra salg før etter at seksjonene er matrikulert. I slike tilfeller kan valg av borettslagsformen være med på å redusere binding av egenkapital, risiko og finanskostnader.

2.2 Eiendommen ligger i aksjeselskap med lav skattemessig saldoverdi

Dersom eiendommen ligger i et singel purpose aksjeselskap, balanseført med lav skattemessig saldoverdi, kan du uten å utløse realisasjonsbeskatning, innfusjonere aksjeselskapet i borettslaget. Du kan dermed slippe unna med kun å betale skatt på gevinst ved salg av andeler i borettslaget.

3. Hvem er kjøpegruppen?

Det er ulikt ideologisk utgangspunkt mellom borettslag og eierseksjonssameier. Det er grunn til å tro at det særlig blant de mest kjøpesterke vil være en viss skepsis mot å bosette seg i et borettslag. Det vil være relevant å se hen til boligenes prisklasse, standard, størrelse og beliggenhet. Strenge begrensninger i borettslagsloven om erverv og utleie, tilsier dessuten at man bør være forsiktig med å danne borettslag om man ser for seg salg til finansielt formål.

4. Avslutning

Opprettelse av borettslag eller eierseksjonssameie er for de fleste praktiske formål kun aktuelt dersom du eier minst to selvstendige boenheter i samme bygning eller på samme eiendom. Om eiendomsmassen din allerede er lagt til borettslag eller eierseksjonssameie er det neppe noen stor oppside forbundet med å endre nevnte. Tilsvarende vil aksjonærer i boligaksjeselskapet oftes være best tjent med at boligaksjeselskapet fortsetter som boligaksjeselskap eller omdannes til borettslag.

Om eiendomsmassen du besitter inneholder boenheter som ikke er byggegodkjent vil det trolig lønne seg å danne borettslag, jf punkt 2.1 ovenfor.

Om eiendomsmassen du skal selge ut i form av boliger ligger i aksjeselskap med lav skattemessig saldoverdi, vil det trolig lønne seg å selge ut eiendomsmassen som andeler i borettslag, jf punkt 2.2 ovenfor.

Om målgruppen din er investorer og/eller liberale i høyinntektssegmentet, bør du være forsiktig med å velge å selge ut eiendommen som andeler i borettslag.

For øvrig må valg av eierform/selskapsform ved rigging av boligmasse for salg, bero på en konkret vurdering i det enkelte tilfellet. Kontakt oss gjerne for en vurdering av hvordan du kan få mest mulig ut av din boligmasse.

Spør oss nå

Del denne siden:


Relaterte artikler


 
Spør oss nå

Kostnadsfritt og 100% uforpliktende