Din Boligadvokat

Aktuelt

Tilstandsrapport ved salg av eiendom - NS 3600

Ved omsetning av fast eiendom er takster ett av de mest sentrale dokumentene for både selger og kjøper. I denne artikkelen skal vi se nærmere på tilstandsrapporten NS 3600, som nå har vært tilgjengelig på markedet i overkant av to år.

1. Verdivurderinger i salgsprospekt

I salgsprospekter inntas ofte verdivurderinger, betegnet som «Verdi- og lånetakst» eller lignende. Dette er ingen tilstandsrapport, men ofte bare en kort gjennomgang av eiendommen med en estimert markedsverdi. Ansvarsfraskrivelser i slike verdivurderinger er ofte så omfattende at kjøper ikke får tilstrekkelig kunnskap om eiendommens standard, som igjen fører til økt sannsynlighet for reklamasjonskrav fra kjøper mot selger i etterkant.

For å motvirke dette, utga Norsk Standard i mai 2013 NS 3600 – Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig.Den nye standarden stiller minstekrav til hva en tilstandsrapport skal omfatte. Bak utviklingen ligger et ønske om å minske konfliktnivået ved boligkjøp/salg.

2. Obligatorisk bruk av tilstandsrapport?

Avhendingsloven og lov om eiendomsmegling er aktuelle lover ved bolighandel. I nevnte lover stilles det ikke krav til obligatorisk tilstandsrapport ved boligsalg. Per dags dato finnes det ikke lovgivning som krever at slike tilstandsrapporter benyttes ved boligkjøp/salg.

Etter spørsmål fra Eiendom Norge uttalte Finanstilsynet i brev datert 27. oktober 2014, at det ikke kan kreves obligatorisk bruk av tilstandsrapport. Som begrunnelse ble vist til at det kunne stride mot det lovfestede kravet til god meglerskikk å pålegge alle selgere en tilleggskostnad til utarbeidelse av tilstandsrapport. Selv om både kjøper og selger ofte vil ha nytte av en slik tilstandsrapport, konkluderte Finanstilsynet med at den enkelte megler måtte kunne vurdere behovet for slike tilstandsrapporter individuelt for det enkelte oppdrag.

Uttalelsen fra Finanstilsynet resulterte i at Eiendom Norge trakk seg fra en avtale inngått med NTF og NITO-takst. Etter avtalen skulle slike tilstandsrapporter bli obligatorisk som en del av bransjenormen fra og med 1. januar 2015.

Per september 2015 har standarden vært «på markedet» i overkant av to år. Målsetningen om færre konflikter og økt trygghet for begge parter til tross; Realiteten synes å være at relativt få anvender en slik tilstandsanalyse ved kjøp/salg. Effekten har dermed latt vente på seg. Det er likevel vår oppfatning at NS 3600 i økt grad vil bli brukt ved kjøp/salg av boliger fremover. Under følger derfor en kort gjennomgang av hovedpunktene og formålet knyttet til bruk av NS 3600.

3. Bruk av NS 3600 - ulike tilstandsgrader

NS 3600 opererer med ulike tilstandsgrader. Definerte tilstandsgrader, med klare retningslinjer og vurderingskriterier for den enkelte bygningssakkyndige, bidrar presumptivt til lik vurdering uavhengig av hvem som gjør analysen. Dette gir økt trygghet for kjøper og selger.

Rapporter utarbeidet i tråd med NS 3600 vil dele boligens enkelte deler inn i fire tilstandsgrader (TG):

TG0: Ingen avvik oppdaget. Delen er tilnærmet ny. Det er ikke synlige tegn på slitasje. Relevant faglig dokumentasjon er fremlagt, og takstmann har ikke merknader til denne.

TG1: Mindre eller moderate avvik. Denne tilstandsgraden indikerer vanlig bruksslitasje. Boligkjøper trenger ikke beregne utbedringstiltak i nærmeste fremtid.

TG2: Vesentlig avvik. Denne tilstandsgraden indikerer at bygningsdelen er beheftet med feil, skader eller sterk slitasje. Manglende fagmessig dokumentasjon for utført arbeid vil også resultere i slik tilstandsgrad, selv om bygningsdelen er av nyere dato. Kjøper må her påregne tiltak.

TG3: Store eller alvorlige avvik. Denne graderingen indikerer at bygningsdelen ikke fungerer etter sitt formål. Bygningsdelen har en funksjonssvikt. Kjøper må påregne strakstiltak.

Rapporten har også et eget punkt for deler av boligen som, av ulike årsaker, ikke er undersøkt (TGIU):

• TGUI: Viser at enkelte deler av bygningen ikke er undersøkt. Denne graderingen er ikke kurant, og skal brukes minst mulig. Eksempler er manglende undersøkelse av krypkjeller, som følge av manglende tilkomstmulighet. Kjøper skal oppfordres til å gjøre ytterligere undersøkelser.

NS 3600 fastslår også at den som utfører taksten får et utvidet ansvar for å undersøke de offentlig registrerte opplysningene om eiendommen som takseres. Dette vil omfatte både undersøkelser av om det foreligger midlertidig brukstillatelse og ferdigattest, tegninger over eiendommen i kommunale register og lovligheten av eiendommens enkelte rom og bruksområder.

Det antas derfor at kjøpere i stor grad vil bli skjermet for ubehagelige overraskelser om at rom ikke er godkjent til varig opphold, eller at utleiedeler ikke er godkjent.

4. Oppsummering

I utgangspunktet vil NS 3600 føre til økt trygghet for kjøper, ved at informasjonsmengden om eiendommen øker i både omfang og kvalitet. Kjøper vil få tilgang til en estimert teknisk og markedsmessig verdi for boligen. Rapporten vil gjøre kjøper i stand til å vurdere påregnelige tiltakskostnader. Dette vil gi et bedre bilde av boligens verdi, og trolig føre til at kjøpesummen blir nærmere teknisk verdi.

Rapporten stiller imidlertid også høyere krav til kjøpers evne til å lese og forstå innholdet i og konsekvensen av de funn og bemerkninger som fremgår av takstmannens vurderinger.

En slik rapport vil også gi trygghet for selger, all den tid rapporten vil utgjøre sentral dokumentasjon i forbindelse med et eventuelt reklamasjonskrav fremsatt av kjøper.

Selger må på sin side ta vare på dokumentasjon for utført arbeid, oppgradering og lignende i boligen. Manglende dokumentasjon, eksempelvis for fagmessig oppgradert baderom, senker baderommets tilstandsgrad til TG2. Dette skjer selv om baderommet er av nyere dato.

I tiden fremover, når bruk av slik tilstandsrapport er basert på frivillighet, vil nok en rekke selgere avstå fra den ekstrakostnaden utarbeidelse av en slik rapport innebærer. Det er likevel grunn til å tro at dette over tid vil endre seg, i takt med økt kunnskap om standarden hos kjøpergruppen. Vi tror at en slik rapport etterhvert blir stående som et uttrykk for kvalifisert sikkerhet for kjøper og selger. Når det skjer vil vi trolig se en økning i anvendelsen av NS 3600 ved kjøp/salg av boliger, selv om anvendelse av rapporten ikke blir obligatorisk.

Spør oss nå

Del denne siden:


Relaterte artikler


 
Spør oss nå

Kostnadsfritt og 100% uforpliktende