Din Boligadvokat

Aktuelt

Endringer av garantireglene i bustadoppføringslova

I endringslov av 16. desember 2016, og med virkning fra 1. januar 2017, ble det gjort endringer i garantireglene i bustadoppføringslova.

Kort om endringene

Vi har tidligere skrevet om lovutvalget som etter en gjennomgang av bustadoppføringsloven og tilhørende praksis i 2015 og 2016, fremla sine forslag til endringer i NOU 2016:10. De første endringene er nå vedtatt med virkning fra 1. januar 2017, og gjelder endringer i bustadoppføringslova § 12. Endringene er helt i samsvar med utvalgets forslag, ved at det gjøres endringer i tidspunktet for garantistillelsen og åpnes for at entreprenør kan få utsatt frist for garantistillelse ved å ta nærmere angitte forbehold.

Konkret fremgår det av et nytt andre ledd til § 12 at;

"Entreprenøren skal stille garantien straks etter avtaleinngåinga. Er det i avtalen teke atterhald om opning av byggjelån, sal av eit bestemt tal bustader eller løyve om igangsetjing, er det likevel tilstrekkeleg at entreprenøren stiller garantien straks etter at atterhalda fell bort, men entreprenøren skal i alle høve stille garanti før byggjearbeidet tek til."

Den første setningen viser at garantien etter lovens hovedregel skal stilles "straks" etter avtaleinngåelsen, der forarbeidene gir anvisning på at det helst skal være når tilbudet blir akseptert eller at entreprenør skal ha kort tid til å områ seg og ordne det praktiske ved garantien. Dette er samsvar med det som var praksisert som gjeldende rett før lovendringen, selv om det ikke fremgikk direkte av lovens ordlyd.

Den andre setningen angir uttømmende de forbehold som entreprenør gyldig kan ta før garantien stilles, med den siste frist at garantien må stilles før byggearbeidene tar til. De angitte forbeholdene kom til som følge av grundige utredninger og innspill fra byggebransjen, men kan likevel bare påberopes som gyldige forbehold dersom entreprenør tar det inn i kontrakten.

Konsekvenser av endringene

Den praktiske konsekvensen av endringene er at forbruker får to ulike regelsett å forholde seg til for å sikre seg at garanti blir stillet. Tidligere hadde forbruker rett til å holde tilbake betalingen frem til garanti forelå. I praksis var det derfor mindre behov for å konkret lovfeste tidspunkt eller frister for garantistillelse; entreprenør fikk tilstrekkelig oppfordring til å få dette på plass ved at forbruker kunne avstå fra å betale noe vederlag før garantien var på plass.

Denne fremgangsmåten vil fortsatt være gjeldende for avtaler der entreprenør ikke tar noen forbehold om tidspunktet for garantistillelsen, og at den dermed skal stilles "straks" etter avtaleinngåelsen.

For de tilfellene der entreprenør gyldig tar ett eller flere av lovens angitte forbehold, har lovendringen ført til at forbruker mister retten til å rettmessig kunne holde tilbake vederlaget i påvente av at garantien stilles. Som alternativ til det svært effektive pressmiddelet om å holde tilbake betaling, har forbruker istedet fått muligheten til å heve avtalen med entreprenør dersom garanti ikke er stillet innen ti virkedager etter at forbruker skriftlig krever det, jf det nye niende/siste leddet i bustadoppføringslova § 12.

Om dette sistnevnte alterantivet uttales i forarbeidene at;

"Med en varslet frist på ti virkedager har entreprenøren god tid til å områ seg, og hevingsretten vil da neppe få noe annen praktisk betydning enn som et virkemiddel for forbrukeren til å presse frem den garantien entreprenøren har plikt til å stille etter loven. Departementet har i hvert fall vanskelig for å se at en seriøs aktør, etter å ha fått skriftlig varsel og med god tid til å rette forholdet, likevel vil sette seg i en slik situasjon at forbrukeren kan gjennomføre en heving av kontrakten på grunn av manglende garantistillelse."

Vår vurdering

Det er av liten praktisk betydning at det lovfestes at garantien i utgangspunktet skal stilles "straks" etter avtaleinngåelsen. Eventuelle arbeider og forberedelser som entreprenør gjør i tiden fra avtaleinngåelse og til garanti stilles, vil uansett i liten grad eksponere forbuker for risiko så lenge det rettmessig kan holdes tilbake vederlag i påvente av garantien.

I de tilfellene der entreprenør inntar ett eller flere av de lovfestede forbeholdene for garantistillelse i avtalen, må forbruker være klar over at det ikke lenger er mulig å rettmessig holde tilbake vederlaget. At det er gitt en særskilt rett til å heve ved oversittelse av en ti-dagers frist har trolig mindre praktisk betydning; de færreste forbrukere/byggherrer ønsker i realiteten å heve avtalen med en entreprenør som det trolig er lagt ned mye tid og ressurser i å få på plass.

Vi anbefaler derfor forbrukere å være kritiske til forbehold fra entreprenør, og fremhever i den forbindelse at den beste sikkerheten for garantistillelse er tilbakehold av vederlag.


Spør oss nå

Del denne siden:


Relaterte artikler


 
Spør oss nå

Kostnadsfritt og 100% uforpliktende