Din Boligadvokat

Aktuelt

Utleie, boenheter og søknadsplikt - særlig om utleie av bolig i kjeller

Mange boliger er innrettet med mulighet for utleie. Om eieren selv bor i boenheten med størst utleieverdi kan leieinntektene være skattefrie. Det er imidlertid ikke alle utleieenheter som er lovlige. Hva kan være konsekvensene av ulovlig utleie? Hvordan kan man vite om utleienheten er lovlig? Hva kan man gjøre for å legalisere en ulovlig utleieenhet? Dette er spørsmål vi skal se nærmere på nedenfor.
  1. Konsekvensene av ulovlig utleie

Et høyt antall boenheter, særlig i de store byene, er ikke godkjent for beboelse. Mange av disse ulovlige boenhetene benyttes som utleieboliger. Utleiere av boliger som ikke er godkjent bør være oppmerksom på følgende forhold:

Hva er lovlig?

Utleie reguleres ikke av plan- og bygningsloven ("pbl"). Det er såleds ikke leieforholdet som sådan, men bruken (beboelsen) som skal være godkjent. Ulovligheter skyldes som regel at det er etablert en ny boenhet (søknadspliktig etter pbl § 20-1 bokstav g) og/eller gjennomført bruksendring (søknadspliktig etter pbl § 20-1 bokstav d), uten å søke.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet avklarte 14. mai 2014 i prop 99 L (2013-2014) kapittel 13 at det ikke er nødvendig å søke om etablering av ny boenhet dersom den nye boenheten er fysisk tilknyttet hovedenheten. Konkret innebærer dette at man i boliger med godkjent intern trapp ned til kjeller kan etablere boenhet i kjeller uten å søke om etablering av ny boenhet.

Om det er nødvendig å søke om bruksendring beror på om arealet som skal innredes er godkjent som hoveddel eller tilleggsdel. Begrepene hoveddel og tilleggsdel er definert i Grad av utnytting § 6-1. Disse begrepene må sammenholdes med de godkjente byggetegningene for den aktuelle boligen. Om slike tegninger ikke foreligger, må man ta stilling til hva som antas å være godkjent på annen måte. At en boenhet er registert i matrikkelen er alene ingen god indikasjon på at boenheten er lovlig. Å bygge eller pusse opp bad er i seg selv ikke søknadspliktig. Om man vil bygge bad i kjellerrom som i byggetegningene er omtalt som tilleggsareal må man likevel søke bruksendring. I kjellertegningene til eldre boliger inngår ofte begreper som "vaskekjeller", "strykerom" og "rullerom". Det kan argumenteres for at "vaskekjeller" må likestilles med "vaskerom". "Vaskerom" er i Grad av utnytting § 6-1 definert som hoveddel. Svært ofte grenser "vaskekjeller" til "bod", "matbod" og andre rom som klart må regnes som tilleggsdel. I praksis kommer man derfor sjelden utenom å måtte søke om bruksendring om man vil etablere ny utleieenhet i kjeller.

Legalisering

Søknad om etablering av ny boenhet fortsetter at man engasjerer foretak med ansvarsrett. Dette vil derfor ikke bli omtalt nærmere her.

Søknad om bruksendring fra hoveddel til tilleggsdel kan derimot foretas av tiltakshaver selv, jf pbl § 20-2 bokstav a. Direktoratet for byggekvalitet har i brev til Fylkesmannen i Rogaland av 22. mars 2013 presisert hvilke minstekrav som stilles til utsyn og romhøyde ved søknad om bruksedring fra tilleggsareal til hoveddel. Direktoratet har også uttalt seg om krav til brannsikkerhet. Som det fremkommer stilles det lempligere krav til sekundærleiligheter enn til hovedleilighet.

Den blåblå regjeringens fokus på effektivisering og forenklinger, boligbehovet i og rundt de store byene og ventede utfordringer knyttet til NS 3600, tilsier at det den nærmeste tiden kan bli foreslått ytterligere endringer i TEK10 og/eller SAK10 som vil gjøre det enklere å bygge og/eller legalisere utleieenheter i egen bolig.

Spør oss nå

Del denne siden:


Relaterte artikler


 
Spør oss nå

Kostnadsfritt og 100% uforpliktende