Din Boligadvokat

Aktuelt

Reklamasjonsfrist ved kjøp av fast eiendom

Ved reklamasjon over fast eiendom blir det ofte stilt spørsmål ved om kjøper har reklamert i tide. Det er derfor av betydning å vite når reklamasjonsfristen starter å løpe og hvor lenge reklamasjonsfristen løper. To nyere dommer fra Norges Høyesterett, begge med utspring av eiendomskjøp i eller like utenfor Bergen, avklarer rettstilstanden.

Avhendingsloven § 4-19 første ledd lyder slik:

"Kjøparen taper retten til å gjere avtalebrotet gjeldande dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det, gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er."

Tilsvarende bestemmelser finnes blant annet også i bustadoppføringsloven § 30 og håndverkertjenesteloven § 22.

I en dom fra år 2010 uttalte første voterende med tilslutning fra de øvrige 4 høyesterettsdommerne at "Etter min oppfatning må en reklamasjonstid etter avhendingsloven på tre måneder være i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget."

Spørsmålet er dermed når denne tremåneders fristen starter å løpe. Om dette har Norges Høyesterett i dom vedrørende boliger i Ladegårdsgaten i Bergen, uttalt følgende:

"Etter mitt syn er for øvrig rettstilstanden, også i relasjon til avhendingsloven § 4-19 første ledd, godt oppsummert av Erik Monsen i hans artikkel "Om reklamasjonsregler, passivitetsprinsipper og realitetsdrøftelser", Jussens Venner 2010, side 147 flg. Han skriver her:
"Relativ reklamasjonsfrist for å påberope mislighold i form av mangel starter å løpe senest på det tidspunkt kreditor oppdaget mangelen. Kreditor kan sies å ha oppdaget mangelen når han har kunnskap om faktiske forhold som gir ham oppfordring til å påberope mislighold, dvs. at han har kunnskap om faktiske forhold som gjør det temmelig klart for vedkommende at tingen ikke er i samsvar med de krav til tingen som følger av avtalen, eventuelt utfylt med bakgrunnsrett vedrørende krav til tingens tilstand mv. Det er altså spørsmål dels om kreditors kunnskap om faktiske forhold, og dels om hans vurdering av kunnskapen."

Ovenstående to dommer forteller oss samlet at kjøper normalt må reklamere innen tre måneder fra han ble oppmerksom på faktiske forhold ved eiendommen som gjør det temmelig klart for ham at det kan foreligge et avvik ved eiendommen som gir rett til å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende. Det er altså ikke tilstrekkelig for at tremåneders fristen skal begynne å løpe at kjøper kjente til feil/defekter ved eiendommen. Det må i tillegg fremstå som temmelig klart for kjøper at angjeldende feil/defekt utgjør en mangel. På den andre siden kan reklamasjonsfristen på tre måneder begynne å løpe før det fremstår som klart for kjøperen at han har et reklamasjonskrav han kan gjøre gjeldende.

Merk at selger kan miste retten til å påberope seg for sen reklamasjon i fall selger gir seg i kast med realitetsdrøftelser av kjøpers krav uten i tide å påberope seg at kjøper har reklamert for sent.

Spør oss nå

Del denne siden:


Relaterte artikler


 
Spør oss nå

Kostnadsfritt og 100% uforpliktende