Din Boligadvokat

Aktuelt

Utleie av deler av egen boligeiendom

Mange boliger er innrettet med mulighet for utleie. Om eieren selv bor i boenheten med størst utleieverdi kan leieinntektene være skattefrie. Det er imidlertid ikke alle utleieenheter som er lovlige. Hva kan være konsekvensene av ulovlig utleie? Hvordan kan man vite om utleienheten er lovlig? Hva kan man gjøre for å legalisere en ulovlig utleieenhet? Dette er spørsmål vi skal se nærmere på nedenfor.

Konsekvensene av ulovlig utleie

Et høyt antall boenheter, særlig i de store byene, er ikke godkjent for beboelse. Mange av disse ulovlige boenhetene benyttes som utleieboliger. Utleiere av boliger som ikke er godkjent bør være oppmerksom på følgende forhold:

• Bygningsmyndighetene kan kreve opphør av den ulovlige bruken, tilbakeføring/retting, samt dagmulkt
• Leietakere som ikke har blitt gjort oppmerksomme på ulovligheten, kan kreve retting, redusert leie, erstatning og/eller heving av leiekontrakten
• Utleie som utgjør fare for liv og helse kan utløse erstatningsansvar og/eller straffeansvar
• I dag omsettes boliger typisk med "mulighet for utleie" uavhengig av om utleiedelen er godkjent for beboelse. Arealer som er innredet for beboelse, regnes som primærareal i boligtakstene selv om arealet ikke er godkjent for beboelse. Markedet synes i mange tilfeller å prise primærareal uavhengig av om arealet er godkjent til beboelse (tilleggsdel eller hoveddel). Ved taksering med bruk av den nye, frivillige omfattende standarden for tilstandsrapporter, NS 3600, vil takstmannen måtte gi opplysninger om utleieenhetenes lovlighet. Dette kan virke prisdempende for boliger med ulovlige utleienheter. Sistnevnte gjelder særlig dersom det er kostbart å "legalisere" arealet.

Hva er lovlig?

Utleie reguleres ikke av plan- og bygningsloven ("pbl"). Det er således ikke leieforholdet som sådan, men bruken (beboelsen) som skal være godkjent. Ulovligheter skyldes som regel at det er etablert en ny boenhet (søknadspliktig etter pbl § 20-1 bokstav g) og/eller gjennomført bruksendring (søknadspliktig etter pbl § 20-1 bokstav d), uten å søke.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet avklarte 14. mai 2014 i prop 99 L (2013-2014) kapittel 13 at det ikke er nødvendig å søke om etablering av ny boenhet dersom den nye boenheten er fysisk tilknyttet hovedenheten. Endringene er nå implementert i byggesaksforskriften (SAK10) § 2-2.

Uavhengig av om det oppstår søknadsplikt, må arealet som skal benyttes til beboelse være godkjent til slik bruk. Om det er nødvendig å søke om bruksendring beror på om arealet som skal innredes er godkjent som hoveddel eller tilleggsdel. Begrepene hoveddel og tilleggsdel er definert i Grad av utnytting § 6-1. Disse begrepene må sammenholdes med godkjente byggetegninger. Om slike tegninger ikke foreligger, må man ta stilling til hva som antas å være godkjent på annen måte. At en boenhet er registrert i matrikkelen er alene ingen garanti for at boenheten er lovlig. Å bygge eller pusse opp bad er i seg selv ikke søknadspliktig. Om man vil bygge bad i kjellerrom som i byggetegningene er omtalt som tilleggsareal må man likevel søke bruksendring. I kjellertegningene til eldre boliger inngår ofte begreper som "vaskekjeller", "strykerom" og "rullerom". Det kan argumenteres for at "vaskekjeller" må likestilles med "vaskerom". "Vaskerom" er i Grad av utnytting § 6-1 definert som hoveddel. Svært ofte grenser "vaskekjeller" til "bod", "matbod" og andre rom som klart må regnes som tilleggsdel. I praksis kommer man derfor sjelden utenom å måtte søke om bruksendring om man vil etablere ny utleieenhet i kjeller, særlig i eldre bebyggelse.

Legalisering

Søknad om etablering av ny boenhet fortsetter at man engasjerer foretak med ansvarsrett. Dette vil derfor ikke bli omtalt nærmere her.

Søknad om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel og motsatt, kan derimot foretas av tiltakshaver selv, jf pbl § 20-2 bokstav a. Direktoratet for byggekvalitet presiserte allerede i brev til Fylkesmannen i Rogaland av 22. mars 2013 hvilke minstekrav som måtte stilles til utsyn og romhøyde ved søknad om bruksedring fra tilleggsareal til hoveddel. Direktoratet uttalte seg også om krav til brannsikkerhet. Som det fremkommer stilles det lempeligere krav til sekundærleiligheter enn til hovedleilighet. Med virkning fra 1. januar 2016 er det trådt i kraft endringer i TEK10 som gjør det enklere og billigere å ta i bruk større del av eldre boliger, og/eller legalisere eksisterende bruk, til boligformål/hoveddel. Fra og med 1. januar 2016 stilles det følgende krav for omgjøring av tilleggsareal til hoveddel:

• Takhøyden kan være ned til to meter
• Det er nok med ett vindu i hvert rom, så lenge dette fyller kravene til rømningsvindu.
• Det stilles ikke krav til utsyn fra vinduet
• Du bestemmer selv hvor mye bodplass du vil ha
• Rommet må være isolert, men du bestemmer selv hvor mye isolasjon rommet trenger
• Rommet kan luftes med ventil og vindu hvis uteluften er god nok
• Det er ikke krav om at rommet skal være tilgjengelig for rullestolbrukere eller andre med nedsatt funksjonsevne
• Det er ikke krav til radonsperre og radonbrønn. Hvis du får for mye radon i rommet kan du løse dette med andre egnede tiltak

Ovennevnte lempeligere krav gjelder boliger eldre enn 1. juli 2011, det vil si boliger som ble omsøkt før 1. juli 2011. I tillegg til krav om tidspunkt for byggesøknad må rommet som ønskes endret ligge inntil et annet oppholdsrom, det vil si at rommene må dele vegg, tak eller gulv. Det stilles fremdeles krav til brannsikring, rømningsvei, inneluft, lyddemping og gangatkomst.

Spør oss nå

Del denne siden:


Relaterte artikler


 
Spør oss nå

Kostnadsfritt og 100% uforpliktende