Din Boligadvokat

Aktuelt

Slik gjør du butikk på kjøp, seksjonering og salg av bolig

Markedet betaler gjennomgående betydelig mer pr kvm for seksjonerte enheter solgt enkeltvis enn flere useksjonerte boenheter solgt samlet. Det er derfor mulig å tjene på å kjøpe bygårder, seksjonere og selge eierseksjoner. I nedenstående kronologiske oversikt over 7 punkter er særlig vektlagt hvilke juridiske forhold du bør være oppmerksom på i en slik prosess.

1. Før kjøp av bygård

Før du legger inn bud bør du ha kjennskap til det lokale markedet for bygårder, finansiering, håndverkertjenester, gjeldende regelverk, og hvordan markedet for leiligheter ventes å bli på tidspunktet for realisasjon av ditt prosjekt.

2. Kjøp av bygård

Ved utmåling av bud er det viktig å ha kontroll på om bygningsmassen er lovlig oppført og hvilket regelverk som gjelder for eiendommen, herunder hvilke planer som gjelder for eiendommen. Om du ikke selv har kapasitet/tid og/eller juridiske kunnskaper til å gjennomføre en due diligence av eiendommen det er aktuelt å legge inn bud på, kan det være en god investering å engasjere en lokal advokat til å gi en vurdering av de juridiske sidene av eiendommen.

Mange eiendomsinvestorer høster synergi i screeningfasen ved parallelt å vurdere ulike utviklingsmuligheter for objektene de vurderer. Om du kun vurderer eiendommer ut fra potensialet til seksjonering kan du gå glipp av andre muligheter.

Ved å kjøpe privat utenfor næring kan du oppnå høyere opplåningsgrad (gearing), samt kun 25 % skatt på gevinst mot ca 47 % skatt om du legger eiendommen i selskap eller driver i et omfang som regnes som næring. Du kan som utgangspunkt uten å komme over i næring, leie ut inntil 4 leiligheter i tillegg til enheten du bor i selv. Det du eier indirekte i aksjeselskap holdes utenfor "kvoten".

Ved innlevering av bud kan det typisk være aktuelt å ta forbehold om ikke å betale 10 % forskudd, overtakelse på blancoskjøte (spar 2,5 % dokumentavgift), utskutt oppgjør med rett til å starte seksjoneringsprosessen før overtakelse og håndtering av eventuelle leietakere.

Ved bud på leiegårder med minst 5 boenheter må du håndtere kommunens forkjøpsrett til gården.

3. Finansiering

Se gjerne hen til retningslinjene bankene er underlagt og ditt ønske om høy gearing og/eller lav rente ved utarbeidelse av lånesøknad. Ofte får man bedre vilkår privat enn ved låneopptak i selskap. Låntakers forhandlingspossisjon ovenfor bankene bedres med økte leieinntekter under seksjoneringsprosessen.

4. Legalisering / nye leiligheter

Seksjonering av bestående bygninger forutsetter at de enkelte boenheter som skal utgjøre egne seksjoner er lovlig oppført, jf eierseksjonsloven § 6 første ledd nr 5. Om bygården inneholder boenheter som ikke er byggegodkjent, må disse "legaliseres" i form av en ordinær byggesøknad. Tilsvarende kreves tillatelse til tiltak for bygging av nye boenheter på eiendommen, herunder typisk ved utgraving av kjeller for bygging av ny kjellerleilighet, jf plan og bygningsloven § 31-2. Om bygården du skal selge inneholder boenheter som ikke oppfyller kravene til å utgjøre egne eierseksjoner, kan du vurdere å heller stifte borettslag.

Ved legalisering/nyoppføring av boenheter må de nye enhetene legalisereres/oppføres til standard som nedfelt i byggeforskriftene som gjelder på søknadstidspunktet. Søknad avgjøres som hovedregel med utgangspunkt i planbestemmelsene som gjelder på vedtakstidspunktet.

Et spørsmål er imidlertid hvilke, om noen, krav som kan stilles til oppgradering av boenhetene som var lovlig oppført før legalisering og/eller bygging av flere boenheter ble omsøkt. Utgangspunktet er at disse boenhetene blir uberørt av tiltaket. Dette betyr at dersom det iverksettes byggetiltak på deler av byggverket, vil det som hovedregel ikke kunne settes krav til andre eksisterende deler av byggverket. Herfra må dog gjøres unntak ved såkalt "hovedombygging". Med hovedombygging menes byggetiltak som etter kommunens skjønn er så omfattende at hele byggverket i det vesentlige blir fornyet.

Utenfor hovedombyggingstilfellene vil hvilke krav som stilles til oppgradering av eksisterende byggegodkjente boenehter bero på en relevansvurdering. Bygging av ny kjellerleilighet vil således neppe utløse krav til eksisterende leiligheter over. Motsatt vil gjeldende brannforskrifter kunne medføre krav om gipsing og/eller sprinkling i eksisterende underliggende leiligheter ved legalisering eller nyoppføring av leilighet på loft.

Vår erfaring er at det er enklere å oppnå god avkastning på investeringer som knytter seg til selve seksjoneringen enn på oppussing. Med mindre du har ekstraordinær god tilgang til rimelig arbeidskraft og/eller byggevarer, vil seksjoneringsprosjekter med lite krav til byggeaktivitet oftest gi høyest avkastning. En god strategi for mange kan derfor være å seksjonere med minst mulig utgifter til oppussing.

5. Seksjonering

Seksjonering skjer ved å sende inn seksjoneringsbegjæring til kommunen. Hvilke krav som stilles til en seksjoneringsbegjæring fremkommer av eierseksjonsloven §§ 6 og 7, veileder fra Bergen kommune og rundskriv om seksjonering av fast eiendom.

Etter at begjæringen er sendt inn og behandlet av kommunen, sender kommunen selv melding til Statens kartverk om innføring av seksjonene i matrikkelen. Seksjonering utløser ikke krav om betaling av dokumentavgift. Sameiets vedtekter inngår ikke i forsendelsen til Statens kartverk. Det kan være muligheter for å øke det samlede salgsproveny ved å allokere sameiets parkeringsplasser eksklusivt til nærmere angitte eierseksjoner innenfor rammen av eierseksjonsloven § 19 femte ledd.

Merk at i hvilken rekkefølge du seksjonerer/byggmelder kan få betydning for sluttresultatet, jf dom fra Norges Høyesterett inntatt i Rt 2004 side 1711 sammenholdt med krav om at eiendommen må deles opp i like mange seksjoner som det på seksjoneringstidspunktet er fullstendige bruksenheter. Seksjonering kan også få konsekvelser for skattlegging av leieinntekter da en seksjon utgjør en "bolig" i skatteloven § 7-2 sin forstand. Om du ønsker å innlemme en selvstendig boenhet i en eierseksjon (typisk for at eier skal kunne høste skattefrie leieinntekter) må dette derfor - i alle fall for eiendommer i Bergen - gjøres over følgende to trinn: (i) Seksjonering og innlemming av uselvstendig boenhet som tilleggsaral. (ii) Byggemelde den uselvstendige boenheten som selvstendig. En selvstendig boenhet er en boenhet med egen inngang og toalett.

6. Håndtering av leietakere

På tidspunkt for innføring av seksjonene i matrikkelen må det ikke være leietakere i boligene da disse i så fall vil få kjøperett til seksjonene til hele 20 % rabatt, jf eierseksjonsloven kapittel III.

Fremleietakere har ikke kjøperett. Om du ønsker leieinntekter under seksjoneringsprosessen uten å utløse forkjøpsrett, kan du derfor vurdere å leie ut til et selskap eller en person du vet ikke vil bruke kjøperetten og la dette rettssubjektet fremleie til beboerne i bygården fremfor selv direkte å leie ut til beboerne.

Om boenhetene er utleid til leietakere som selv bor i boligene, bør disse leieforholdene avvikles før matrikulering. Man skiller i denne forbindelse mellom tidsbestemte og tidsubestemte leieforhold. Tidsubestemt leieavtale kan sies opp dersom du har saklig grunn, jf husleieloven § 9-5 og nyttig å vite om husleieloven nr 11.

7. Salg

Før salg bør du gjøre deg opp en formening om hvilket regelverk, herunder byggeforskrifter, som gjelder for de ulike eierseksjonene. Les mer om dette under "For Selger".

Eierseksjonene kan gjerne legges ut for salg før de er seksjonert, men selger får normalt ikke oppgjør for seksjonene før tidligst noen dager etter matrikulering.

Behov for konkret vurdering?

Del denne siden:


Relaterte artikler


 
Spør oss nå

Kostnadsfritt og 100% uforpliktende