Din Boligadvokat

Aktuelt

Forslag til endringer av garantiordning i bustadoppføringslova og avhendingsloven

Et lovutvalg har i 2015 og 2016 evaluert garantireglene i bustadoppføringsloven med henblikk på både dagens ordning og forslag til forenklinger og suppleringer som kan komme både forbruker og entreprenør til gode.

Dagens ordning:

Bustadoppføringslova § 12 pålegger entreprenør å stille garanti overfor forbruker ved oppføring av ny bolig/fritidsbolig. Størrelsen på garantien avhenger av om forbruker eier tomten selv (10% av kontraktssum i byggetiden, 5 % etter overtakelse i 5 år) eller om entreprenør bygger på egen tomt (3 % i byggetiden, 5 % etter overtakelse i 5 år).

Overnevnte garantiregler er ufravikelige minimumskrav, og ble sist endret i 2011 ved at både garantiens størrelse (fra 3 % til 5 %) og garantitiden (fra 3 år til 5 år) ble utvidet.

Under arbeidet med lovendringene i 2011, ble det samtidig fastsatt at det skulle settes ned et nytt utvalg i løpet av 5 år. Det nye utvalget skulle mellom annet hente inn erfaringer og statistikk fra det praktiske liv for å vurdere kostnader ved garantiordningen, garantiens dekningsomfang og antall byggefeil for å vurdere om reglene skulle endres ytterligere.

Det nye utvalget leverte sin innstilling i NOU 2016:10, som er tilgjengelig i sin helhet her. I det følgende skal vi presentere hovedpunktene i innstillingen.

Hovedpunkter:

Utvalget konkluderte enstemmig at det fortsatt var behov for en garantiordning, og gikk deretter over til å vurdere mulige endringer eller suppleringer av dagens ordning.

Det åpnes opp for å supplere ordningen med forsikringsdekning:

Etter dagens ordning er det bare finansforetak og kredittforsikringsselskap som kan tilby den type kausjonsgaranti som pålegges entreprenør etter bustadoppføringslova § 12. Utvalget har ikke foreslått å endre dette, eller fjerne dagens ordning.

Utvalget foreslår imidlertid å supplere dagens regler med en forsikringsordning med samme dekningsomfang som garantien. Hovedformålet med en slik supplering vil være å øke konkurransen i markedet for garantistillelse, slik at også skadeforsikringsselskap kan tilby sine tjenester overfor entreprenører.

Utvalget presiserer at en slik ordning ikke skal utvide forbrukerens krav på utbetaling ved kontraktsbrudd. I tillegg vil en slik forsikringsordning gi den enkelte entreprenør valgfrihet om hvilken løsning som passer best for den enkeltes økonomi og organisasjon. Ut over dette skal en forsikring følge de samme prinsippene som følger av dagens garantiordning.

Reduksjon i garantitiden:

Et enstemmig utvalg foreslår at garantitiden etter overtakelse skal reduseres fra 5 år til 2 år. Hovedargumentasjonen bak forslaget er at det vil innebære betydelige kostnadsbesparelser for entreprenør, samtidig som dekningsmulighetene til forbruker ikke antas å bli svekket i særlig grad.

I den forbindelse viser utvalget også til en rapport fra Sintef Byggforsk fra 2006, som fant at reklamasjonssaker i gjennomsnitt var «ute av verden» etter 3,1 år, jf. rapporten Byggskadeomfanget i Norge (2006) s. 22. Utvalget viser også til at det i nevnte rapport antas at bare ca halvparten av «prosessforårsakede» byggskader kommer til syne i løpet av de første fem årene etter ferdigstillelse eller overlevering, og at de aller fleste mangler av ordinær karakter oppdages ved overtakelsen eller kort tid etter.

På bakgrunn av overnevnte finner uttaler utvalget at "Dersom mangler ikke oppdages i løpet av de første to årene etter overtakelsen, vil det nok være tilfeldig om de oppdages i løpet av de neste tre årene eller etter at den absolutte reklamasjonsfristen er utløpt", jf NOU 2016:10 punkt 7.4.4.1.

Garantiens størrelse:

Et klart flertall i utvalget foreslår å holde garantiens størrelse uendret fra dagens ordning.

Tidspunkt for garantien:

Bustadoppføringslova § 12 inneholder per i dag ingen uttrykkelig regulering av tidspunktet for enteprenørs garantistillelse. Utvalget foreslår at entreprenørs plikt til å stille garanti som hovedregel skal inntre fra og med kontraktsinngåelsen, med mindre det tas forbehold som senere kan falle bort. Eksempler på dette vil typisk være innvilgelse av byggelån, et visst antall solge boliger før igangsettelse og igangsettingstillatelse. Utvalget mener at forbruker skal ha rett til å ta tilsvarende forbehold, og der ytterligere forbehold også kan tenkes; eksempelvis for salg av egen bolig.

Endring i avhendingsloven:

Utvalget har også foreslått endringer i avhendingsloven, på bakgrunn av en uheldig fremvoksende praksis der entreprenører velger å selge nyoppført eiendom etter ferdigstillelse fremfor under oppføringen. Ved å vente til ferdigstillelse kan entreprenør selge eiendommen etter reglene i avhendingsloven, som per i dag ikke har vilkår om garantistillelse. Det utgjør dermed en besparelse for entreprenør, fremfor å selge eiendommen under oppføring med en tilfhørende plikt til garantistillelse.

Utvalget foreslår enstemmig at det gjøres endringer i avhendingsloven ved salg av nyoppført eiendom, ved at entreprenør gis plikt til å stille tilsvarende garanti som etter bustadoppføringslova § 12, med den presisering at plikten til å stille garanti bare skal gjelde i ett år etter ferdigstillelse.

Våre vurderinger:

Vi er positive til at utvalget åpner opp for at entreprenør kan stille tilfredsstillende garanti gjennom skadeforsikringsselskap, og ser ingen åpenbare ulemper for forbruker ved en slik ordning. Formålet med garantien er å gi forbruker sikkerhet mot eventuelle økonomiske problemer eller konkurs i entreprenør, og denne sikkerheten oppnås også via et skadeforsikringsselskap.

I den forbindelse viser vi også til at hoveddelen av reklamasjoner fra forbruker blir håndtert ved at entreprenør benytter sin defensive utbedringsrett, og at det dermed for flertallet av forbrukere ikke vil bli nødvendig å benytte seg av garantiordningen.

Basert på statistikken som fremlegges forslaget, vil trolig reduksjon av garantitiden i begrenset grad redusere dekningsmulighetene til forbruker. De fleste mangler blir avdekket enten før eller under overtakelse, og der de resterende mangler oftest blir synliggjort i løpet av to år når nybygget har stått gjennom de fire årstidene med ulike påkjenninger.

I og med at kostnaden til garantistillelse til en viss grad blir videreført til forbruker, er det vår vurdering at forbruker får en tilfredstillende sikkerhet etter det nye forslaget, forhåpentligvis i kombinasjon med at deler av besparelsen for entreprenør også tilfaller forbruker.

Overnevnte gjennomgang omhandler bare hovedpunktene fra NOU 2016:10, og vi oppfordrer interesserte til å lese hele forslaget her.

Spør oss nå

Del denne siden:


Relaterte artikler


 
Spør oss nå

Kostnadsfritt og 100% uforpliktende