Din Boligadvokat

Aktuelt

Mangler som oppstår mellom kontraktsinngåelse og overtakelse

Høyesterett har i en nylig avsagt dom (15. februar 2017) enstemmig avklart spørsmålet om hvem som må bære risikoen for mangler som oppstår mellom kontraktsinngåelse og overtakelse

I den konkrete saken hadde selgerne gitt opplysninger i tilgjengelig salgsdokumentasjon om at badene i huset var fra 1995 og dermed ikke i samsvar med gjeldende krav. Det var foretatt fuktmålinger uten utslag, og selgerne kjente heller ikke til andre problemer med badene. Kjøpekontrakten med et "som den er" forbehold etter avhendingsloven § 3-9 ble signert 21. mai 2014, og partene avtalte overtakelse den 15. august samme år.

Allerede 29. mai 2014 oppstod det lekkasjer på begge bad. Årsaken var en kombinasjon av lekkasjer i gårdens røropplegg og mangelfull utførelse av og tetting ved slukene på badegulvet. Det var enighet mellom partene om at selgerne ikke var klar over svakhetene ved badene, og at de heller ikke kunne bebreides for at lekkasjene oppsto.

Kjøperne tok over leiligheten på avtalt overtakelsesdato, men valgte å holde tilbake NOK 200 000,- til dekning for utbedring av skadene på badet. Selgerne tok deretter ut stevning for å få utbetalt det tilbakeholdte beløpet. I tingretten ble kjøperne frifunnet mot å betale NOK 18 000,- til selgerne, som var differansen mellom tilbakeholdt beløp og utbedringskostnadene fratrukket verdiøkningen av nye bad. Lagmannsretten forkastet anken fra selgerne.

Høyesterett tok utgangspunkt i kontraktens fomulering om at leiligheten ble solgt "i den stand den var ved kjøpers besiktigelse, jf avhendingsloven § 3-9", og at kjøperne dermed hadde krav på å overta leiligheten i den stand den var ved besiktigelsen. Avvik i tilstanden fra det besiktigede ville dermed utgjøre en mangel etter avhendingsloven § 3-1, men feil og mangler som var skjult ved besiktigelsen ville være kjøpernes risiko som de overtok på avtaletidspunktet. Nye skader som ikke var til stede ved besiktigelsen er følgelig ikke dekket av selgernes ansvarsbegrensning, og må vurderes mot selgernes leveringsforpliktelse, hvilket for øvrig samsvarer med reglene om risikoens overgang i avhendingsloven § 2-4.

Høyesterett fant det utvisomt at badene ikke var i samme stand som ved bestiktigelsen. Når skadene hadde oppstått før overtakelsen og dermed før risikoen hadde gått over på kjøperne, måtte utgangspunktet være at skadene var selgernes risiko og at de ved overtakelsen ikke hadde levert kontraktsmessig.

Selgerne anførte at skadene hadde nær tilknytning til de skjulte svakhetene ved våtrommet som kjøperne hadde akseptert risikoen for gjennom "som den er" klausulen. Selgerne argumenterte videre for at det var helt tilfeldig at feilene ble avdekket før overtakelsen og ikke etterpå, og at kjøperne burde ha risikoen for den type skader.

Høyesterett tok deretter utgangspunkt i at "spørsmålet er dermed om «som den er»-ansvarsfraskrivelsen også omfatter nye skader som oppstår før risikoens overgang, når skaden har sammenheng med skjulte feil ved eiendommen".

Høyesterett presiserte deretter at det må skilles mellom nye skader og eksisterende skader som blir avdekket. Sistnevnte er del av risikoen kjøper tar under "som den er" forbeholdet. Tilsvarende gjelder for normal utvikling av eksisterende skjulte feil på besiktigelsestidspunktet. I den konkrete saken var det nye skader som hadde oppstått i form av lekkasjer som gjorde badene ubrukelige.

Førstevoterende fremhevet som sentralt at det er selgeren som har hånd om eiendommen i perioden mellom besiktigelsen og overtakelsen. Selgeren vil derfor være den som normalt har best forutsetninger for å forebygge at skade skjer og/eller begrense skadens omfang hvis den inntrer, noe som også er ett av de sentrale formålene bak lovens regler om risikoovergang ved overtakelsen.

Til selgernes argumenter om at alderen og beskaffenheten av badene var del av prisen, og at kjøperne dermed ikke burde bli kompensert flere ganger, uttalte Høyesterett at skadene i den konkrete saken førte til at badene var ubrukelige og at det gikk lengre enn det som med rimelighet kunne forventes å være innkalkulert i prisen.

Høyesterett konkluderte med at "Uansett hvordan man måtte vurdere det økonomiske, er det etter mitt syn ikke grunnlag for å fravike kontrakten - og lovens - utgangspunkt om at leiligheten skulle ha vært levert «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse». At skjulte feil og svakheter ved badene gir seg utslag i nye skader før overtakelsen, er dermed omstendigheter selgerne er nærmest til å bære risikoen for i et tilfelle som her hvor det ikke dreier seg om en gradvis utvikling av en eksisterende skade."

Kjøperne var dermed berettiget til å holde tilbake deler av kjøpesummen til dekning for manglene, og vant frem fullstendig ved at anken ble forkastet.



Spør oss nå

Del denne siden:


Relaterte artikler


 
Spør oss nå

Kostnadsfritt og 100% uforpliktende